La crisi immobiliare tedesca comincia a colpire i grandi promotori
del 12/10/2023
Il traballante mercato immobiliare tedesco ha concentrato i timori degli investitori sui proprietari di case, ma la recente dichiarazione di fallimento del gruppo Gerch, che ha 4 miliardi di euro in progetti in costruzione, ha fatto capire a molti che il pericolo imminente è per i promotori. Non è il primo grande costruttore a chiedere il fallimento, visto che anche la Euroboden di Monaco si trova in questa situazione e il gruppo Project Immobilien si è dichiarato insolvente in agosto con lavori che sono già in gara a nuovi appaltatori.
Un problema globale
Il problema non riguarda solo la Germania, dove l'impresa edile australiana Porter Davis è già in liquidazione a causa dell'aumento dei costi e del calo della domanda. Da parte loro, Paesi come la Svezia o la Finlandia hanno già assistito a un aumento dei fallimenti dovuti al crollo dell'edilizia che, nel caso di quest'ultimo, potrebbero scendere fino alle cifre del 1940, secondo gli esperti finlandesi.
Il rapido cambiamento delle fortune dei promotori che prima potevano intraprendere progetti con debiti a buon mercato e vendere immobili in un mercato in cui i prezzi continuavano a salire, ha raggiunto un punto in cui le transazioni immobiliari tedesche hanno raggiunto il punto più basso dal 2014, secondo Savills.
La maggiore vulnerabilità degli sviluppatori è dovuta al crollo dei prezzi dei terreni, che rende i progetti più rischiosi. Con i costi di costruzione alle stelle e la minore domanda che spinge verso il basso i prezzi delle case, gli sviluppatori devono tenere maggiormente conto delle potenziali spese impreviste.
Tutto questo insieme significa che per molte aziende, terminare un edificio rappresenta una perdita di denaro, soprattutto con la diminuzione del valore sottostante del terreno edificabile. Un buon esempio di ciò è stato Aggregate Holdings SA, un ex impero immobiliare che ha dovuto consegnare le chiavi di uno dei suoi progetti a Berlino al suo creditore Oaktree Capital Management, dopo diversi tentativi falliti di negoziare il finanziamento del progetto fino al suo completamento .
I debiti crescono per molti sviluppatori
Sembra essere finito il tempo in cui il boom dello sviluppo immobiliare veniva sostenuto da finanziatori che fornivano denaro ad aziende con poco capitale, per poi vendere progetti incompiuti a fondi disposti a pagare in anticipo. Non solo, ma ha lasciato molti sviluppatori con vendite nel limbo e debiti a costi esorbitanti da pagare.
L’esposizione di alcuni investitori al dettaglio e di piccoli fondi comuni di investimento, cresciuta durante gli anni buoni, non fa altro che peggiorare una situazione in cui molti investitori al dettaglio sono esposti ai promotori attraverso obbligazioni ad alto rendimento. Nei finanziamenti bancari, solitamente legati a progetti, i titoli spazzatura vengono emessi per lo più a livello di holding e con scarsa sicurezza, il che li rende difficili da raccogliere in tempi di crisi.
Gli eventuali mancati pagamenti da parte dei promotori costituiranno un'altra pietra miliare per il settore immobiliare in generale. Va notato che più di un’impresa edile su cinque ha annunciato la cancellazione di progetti, secondo i dati dell’Istituto Ifo, che è la cifra più bassa da quando si iniziarono a registrare i dati nel 1991.